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14-09-2011 Cassazione Civile: onere di ripristino di lastrico-cortile per infiltrazioni

Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile, Sentenza 19 luglio 2011, n.15841

da www.filodiritto.it 

In una controversia relativa alla determinazione della competenza e della ripartizione delle spese di ripristino di un lastrico-cortile di copertura di proprietà singolare, che vedeva come parti la società proprietaria del lastrico (convenuta), la proprietaria del box auto danneggiato da infiltrazioni di acqua piovana (attrice) e il Condominio (terzo chiamato), la Corte ha condannato la società al pagamento di dette spese mediante applicazione analogica dell'articolo 1125 del Codice Civile (e del principio ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositivo), "che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti uguali dai proprietari dei due piano l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto".

La Corte sostiene che nel caso in esame non è di ostacolo all'applicabilità di detto principio la circostanza che il lastrico di copertura è di proprietà singolare invece che condominiale: "se invero non può equipararsi, rispetto al Condominio, la situazione di un passaggio comune su bene di proprietà singolare a quella in cui il passaggio dei condomini sia derivato dalla natura condominiale del bene, ciò comporterà solo che non potrà porsi un problema di ripartizione delle spese a carico del Condominio", essendo equivalente la situazione del lastrico solare di proprietà ed uso singolari a quella in cui detta struttura sia di uso comune.

Applicando la citata norma le spese di manutenzione di una struttura complessa, quale il pavimento del piano superiore (e il lastrico-cortile), sono a carico di chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità di tale manutenzione e nel caso di specie della società proprietaria del lastrico-cortile, condannata pertanto ad eseguire le opere necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni e alla manutenzione del bene.

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Vediamo la vicenda, risalente all'agosto del 1999, come riportata dalla Cassazione: "gli attori esponevano di avere acquistato un "pacchetto turistico" offerto da un noto tour operator presso  un'agenzia di viaggi, avente ad oggetto il trasferimento aereo e l'alloggiamento presso un club a Creta, le fotografie del quale, pubblicate sul depliant, riproducevano una bella spiaggia antistante l'albergo ed un bel mare. Invece, giunti sul posto, avevano constatato che la spiaggia era sporca ed il mare diffusamente inquinato da idrocarburi".

Il Tribunale respinge la richiesta di risarcimento dei danni che invece è accolta dalla Corte d'appello, secondo cui: "con l'offerta del pacchetto turistico in esame, la società convenuta ha assunto l'obbligo di consentire agli acquirenti la fruizione di una spiaggia attrezzata e pulita e di un mare effettivamente balneabile, caratteristiche queste diffusamente evidenziate nel depliant illustrativo, che costituisce parte integrante dell'offerta contrattuale... per contro, quel mare e quella spiaggia si sono rivelati in condizioni di inaccettabile sporcizia e disordine... né, del resto, il tour operator può invocare rispetto a tale situazione un esonero di responsabilità, non avendo essa provato che le scadenti condizioni dei luoghi rispetto a quanto pubblicizzato ed offerto derivassero da caso fortuito o forza maggiore e non piuttosto da incuria o insufficiente manutenzione degli stessi (fattori, questi, di cui il venditore del pacchetto turistico deve comunque rispondere nei confronti del cliente)".

La Corte di Cassazione ha innanzitutto rilevato che al caso di specie è applicabile la disciplina di cui al Decreto Legislativo 111/1995 e non quella di cui al Codice del consumo. In particolare, l'articolo 14 del suddetto decreto a norma del quale "in caso di mancato od inesatto inadempimento delle obbligazioni assunte con la vendita del pacchetto turistico, l'organizzatore e il venditore sono tenuti al risarcimento del danno (secondo le rispettive responsabilità, salvo prova di impossibilità della prestazione per causa a loro non imputabile); con l'ulteriore previsione che l'organizzatore o il venditore che si avvale di altri prestatori di servizi è "comunque" tenuto a risarcire il danno sofferto dal consumatore, salvo il diritto di rivalersi nei loro confronti".

Secondo la Cassazione, la Corte d'appello ha fatto corretta applicazione della predetta norma, "là dove, dapprima ha ritenuto, il tour operator, quale organizzatore del viaggio, responsabile dell'inadempimento in questione nei confronti degli odierni resistenti sulla base della non corrispondenza tra quanto "promesso" (rectius: contrattualmente pattuito in relazione al livello qualitativo dell'originaria offerta di viaggio "tutto compreso", come risultante da un depliant illustrativo da ritenersi parte integrante del contratto stesso) e quanto realmente "prestato" in sede di adempimento e là dove, in seguito, ha rilevato che lo stesso tour operator non avesse adempiuto l'onere probatorio a suo carico (avente ad oggetto un'eventuale impossibilità della prestazione ad essa non addebitabile)".

In conclusione, la Cassazione statuisce che: "con il contratto avente ad oggetto un pacchetto turistico "tutto compreso", sottoscritto dall'utente sulla base di una articolata proposta contrattuale, spesso basata su un depliant illustrativo, l'organizzatore o il venditore assumono specifici obblighi, soprattutto di tipo qualitativo, riguardo a modalità di viaggio, sistemazione alberghiera, livello dei servizi etc., che vanno "esattamente" adempiuti; pertanto ove, come nel caso in esame, la prestazione non sia esattamente realizzata, sulla base di un criterio medio di diligenza ex. art. 1176 1° comma c.c. (da valutarsi in sede di fase di merito), si configura responsabilità contrattuale, tranne nel caso in cui, come detto, organizzatore o venditore non forniscano adeguata prova di un inadempimento ad essi non imputabile".

Ricordiamo che dal 2005 alla fattispecie in esame è applicabile l'articolo Articolo 93 (Mancato o inesatto adempimento) del Codice del consumo (Decreto Legislativo 206/2005), a norma del quale "1. Fermi restando gli obblighi previsti dall'articolo precedente, in caso di mancato o inesatto adempimento delle obbligazioni assunte con la vendita del pacchetto turistico, l'organizzatore e il venditore sono tenuti al risarcimento del danno, secondo le rispettive responsabilità, se non provano che il mancato o inesatto adempimento é stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a loro non imputabile. 2. L'organizzatore o il venditore che si avvale di altri prestatori di servizi é comunque tenuto a risarcire il danno sofferto dal consumatore, salvo il diritto di rivalersi nei loro confronti".

Sul contratto di organizzazione di viaggio ricordiamo la recente Sentenza 8 ottobre 2009, n. 21388.-